Несмотря на то, что договор купли-продажи недвижимости, с одной стороны, является достаточно «привычным» элементом такой сделки, все же от его условий зависит дальнейшая судьба недвижимого имущества.
Согласно ст. 549 Гражданского Кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. При этом особенностями указанного договора является его письменная форма, а также государственная регистрация в органах УФРС. В данном случае не соблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность, а договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента такой регистрации.
Так как договор купли-продажи выступает основным элементом при заключении сделок с объектами недвижимости, то считаем необходимым в настоящей статье подробно рассмотреть его. Для начала осветим вопрос, связанный с содержанием такого договора.
Договор купли-продажи недвижимости должен включать в себя следующую информацию: наименование и номер договора, место заключения и дату, сведения об участниках заключаемого договора, определение роли перечисленных участников в данном договоре купли-продажи недвижимости, предмет договора, срок действия, порядок расчетов, размер и условия платежей, взаимные права и обязанности, а также ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости.
Помимо указанной информации договор купли-продажи недвижимости должен содержать существенные условия, отсутствие которых порождает не заключенность договора. К существенным (обязательным) условиям рассматриваемого нами договора относится предмет и цена. Отметим еще раз, что отсутствие хотя бы одного из указанных условий позволяет считать сделку не заключенной.
С точки зрения некоторых специалистов, договор купли-продажи недвижимости обязательно должен включать в себя сведения, касающиеся реквизитов соглашения, адрес, количество комнат, площадь, этаж квартиры, форма приобретения недвижимости (доли или целое имущество), сведения о лицах, имеющих возможность проживания в данном помещении либо их отсутствие, документы, подтверждающие право владения объектом недвижимости, сроки освобождения продавцом объекта недвижимости, а также информацию реальной стоимости.
Как нами отмечалось ранее, существенным условием договора купли-продажи недвижимости выступает его цена. На сегодняшний день практическая сторона такого вопроса сводится к тому, что стороны соглашения прописывают в указанном «документе» заниженную стоимость объекта недвижимости в целях избежания уплаты налога с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. Как правило, это происходит в том случае, если объект находится в собственности у продавца менее трех лет. В связи с этим, следует понимать, что при признании договора купли-продажи недвижимости по каким-либо причинам недействительным покупателю будет возмещена лишь эта «заниженная стоимость», а не реальная цена продажи.
На основании всего изложенного можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи недвижимости на сегодняшний день выступает главным элементом таких сделок и именно от его условий зависит дальнейшая юридическая судьба объекта недвижимости. Именно поэтому его составлению нужно уделять достаточное внимание в целях минимизации рисков интересов сторон.
