В настоящее время многие дольщики сталкиваются с проблемой получения права собственности на свою недвижимость. Шансы получить свои законные метры убывают, если застройщик на стадии банкротства, либо признан банкротом.
В некоторых случаях застройщик может оформить дольщику право собственности в обычном порядке также и в период одной из процедур банкротства – наблюдения. Однако бывают случаи, когда невозможно оформить право в обычном порядке (например, уже введена процедура конкурсного производства) или застройщик по каким-то причинам не желает это делать.
В соответствии с параграфом 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», после введения арбитражным судом первой процедуры банкротства застройщика – наблюдения, все заявления, связанные с признанием права собственности подаются только в арбитражный суд в рамках соответствующего дела о банкротстве. Это означает, что в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства уже нельзя будет подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции. А значит, придется искать пути признания права собственности через арбитражный суд.
Стоит отметиь, что необходимость признания права собственности только через арбитражный суд в процессе банкротства застройщика не означает, что нет возможности для признания права собственности в судебном порядке. Такие возможности дают как положения самого Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», так и судебная практика Верховного суда РФ.
Первую возможность признания права собственности через арбитражный суд в процессе банкротства застройщика предоставляет положение Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому в случае если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Причем необходимо исходить именно из даты принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика, а не из даты введения одной из процедур.
Таким образом, чтобы признать право собственности на квартиру в арбитражном суде на основании данной нормы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» необходимо два условия: дом должен быть сдан в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан акт приема-передачи. Узнать, когда арбитражный суд принял определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом можно на официальном сайте арбитражного суда, который ведет дело о банкротстве застройщика.
При данной ситуации признать право собственности не сложно, поскольку такая возможность прямо предусмотрена законом.
Как быть в той ситуации, когда передаточный акт подписан после принятия заявления о банкротстве или вообще не подписан? Можно подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений. Но включение в реестр не означает, что впоследствии квартира будет точно получена.
Возможность признания права собственности в арбитражном суде предоставлена практикой Верховного суда РФ. Основываясь на принципе равенстве прав граждан, Верховный суд РФ постановил, что незаконно отказывать дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до процедуры банкротства застройщика судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме).
Таким образом, если акт приема-передачи между дольщиком и застройщиком не подписан (или подписан позже чем вынесено определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом), необходимо выяснить признавал ли кто-либо из дольщиков право собственности на квартиру в данном многоквартирном доме в суде общей юрисдикции до введения процедуры банкротства застройщика. Если были уже положительные решения в судах общей юрисдикции, то нужно подавать заявление о признании права в арбитражный суд уже исходя из вышеуказанной практики Верховного суда РФ ссылаясь на принцип равенство прав граждан – участников долевого строительства.
Такие же положения относятся по искам о признании права собственности на доли, в незавершенных строительством домах.
Кроме того, на практике часто встречаются ситуации, при которых в отношении застройщика вводится процедура банкротства, но при этом суд сразу не применят положения параграфа 7 главы 9 ФЗ “О несостоятельности” (банкротстве)” и формально дольщик может подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции. Однако на практике суды общей юрисдикции поступают по-разному. Некоторые судьи не вникают в тонкости законодательства о банкротстве и отказывают в принятии заявлений, некоторые заявления принимают к производству.
