В соответствии со ст.454 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как известно, сделка купли-продажи квартиры оформляется посредством договора, который имеет существенное значение.
Для того чтобы осветить важные вопросы, связанные с указанным договором, нами будут рассмотрены в настоящей статье положения о содержании «правового соглашения» и документах, необходимых для совершения сделки купли-продажи квартиры.
Начнем с положений о содержании договора. Договор купли-продажи квартиры должен содержать в себе все существенные условия (условия, без которых договор считается не заключенным) и условия, относительно которых достигается соглашение о совершении сделки. Пункты указанного договора, которые закрепляют положения о его предмете (отчуждаемом жилом помещении, его особенностях, характеристиках, местонахождении), обязательно должны содержать указание о достигнутой договоренности между сторонами соглашения.
Сама по себе сделка купли-продажи квартиры оформляется простым письменным договором, хотя желательно участие нотариуса, но такое участие является необязательным требованием.
В настоящей статье нам также бы хотелось обратить внимание на то, что при отчуждении жилых помещений, в которых проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника или взрослые члены семьи, находящиеся под опекой или либо попечительством, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, то при таком положение обязательно согласие органа опеки и попечительства на его отчуждение.
Как нами было заявлено ранее, в настоящей статье мы освещаем вопросы, связанные с содержанием договора купли-продажи. Данный договор должен включать в себя сведения, касающиеся объекта (т.е.квартиры), его местонахождения, нумерацию строений, этажность, этаж и номер жилого помещения на поэтажном плане (указанные в кадастровом паспорте), площадь объекта недвижимости, перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые в соответствии с действующим законодательством сохраняют право пользования указанным объектом после его приобретения покупателем, правоустанавливающие документы продавца на объект недвижимости, реквизиты лица, продающего квартиру, реквизиты покупателя, цена объекта договора купли-продажи. Говоря о цене договора, следует заметить, что она является обязательным условием, ее отсутствие признает указанное соглашение недействительным. В данном контексте следует не забывать о том, что цена договора и цена инвентаризационной стоимости (оценки) недвижимого имущества отличаются друг от друга. Цена, установленная соглашением сторон может быть как ниже, так и выше цены оценки квартиры.
Также считаем, что особое внимание следует обращать на момент передачи денежных средств покупателем. Передача денег обычно производится через банк. При оплате наличными часто используют договор аренды банковской ячейки. В любом случае в договоре лучше указать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты.
Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре (например, если квартира находится в залоге).
Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний до 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами. Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.
Необходимые документы
После сделки у покупателя на руках должны быть следующие документы:
Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. При купле-продаже жилого помещения после 1 марта 2013 г. регистрация сделки (договора) купли-продажи не совершается. Необходимо совершить только регистрацию перехода права к покупателю.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и взимает за нее государственную пошлину.
