В последнее время масштабными шагами развивается строительство недвижимых объектов, именно поэтому наряду с вторичным рынком жилья существует рынок строящихся домов.
Отношения между застройщиком и дольщиком основываются на договоре участия в долевом строительстве, который может быть заключен при условии, что у застройщика имеется разрешение на строительство объекта недвижимости, опубликована проектная декларация, а также проведена государственная регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, либо договора аренды указанного участка. Перечисляя указанные условия, следует заметить, что если одно из них нарушено заказчиком, то дольщики в соответствии с ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» от 30.12.2004г. №214-ФЗ вправе требовать возврата переданных денежных средств, а также уплаты процентов в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Освещая некоторые вопросы, связанные с покупкой квартиры в стоящемся доме, считаем необходимым, рассмотреть положения об ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве.
Также заметим, что договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Существует ли ответственность дольщиков за просрочку платежей?
Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве с застройщиком, имеют обязанность вносить платежи в срок, указанный в «соглашении». Если оплата цены на основе договора устанавливается как единоразовая, то просрочка более чем на 2 месяца выступает основанием одностороннего отказа застройщика от исполнения возложенного на него обязательства. Если же оплаты цены договора должна производиться путем внесения периодических платежей и дольщик систематически (более 3 раз в течение 12 месяцев) не исполняет обязанность по уплате платежей, то застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
На основании ст.10 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» от 30.12.2004г. №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные указанным законом неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства должен уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Ответственность застройщика. Раскрывая данный вопрос, следует обратить внимание на ответственность застройщика, связанную с несоблюдением сроков строительства.
Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства определяется уплатой дольщику неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки.
В случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет готов к передаче, участник долевого строительства может обратиться в суд с иском о расторжении договора с застройщиком.
Если же объект недвижимости построен в срок, то не менее чем за месяц до наступления установленного договором сроки передачи объекта застройщика обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства. При этом дольщик, получивший такое сообщение, обязан приступить к его принятию в срок, указанный в договоре, или в течение семи рабочих дней, если такой срок не указан. При уклонении лица, участвующего в долевом строительстве, от принятия объекта в предусмотренный срок или при его отказе от принятия объекта застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. Следует заметить, что риск случайно гибели объекта долевого строительства в указанной ситуации признается перешедшим дольщику со дня составления передаточного акта. Сама же обязанность по доказыванию факта получения гражданином сообщения лежит на застройщике.
